Imobiliário comercial é um bom investimento?
Imobiliário comercial vs imobiliário residencial
Artur Mariano — Co-fundador Arrowplus, investidor imobiliário e analista
Artur Mariano, PhD é investidor imobiliário há mais de 10 anos, accionista maioritário da ArrowPlus, coach e analista imobiliário. É doutorado (PhD) pela Universidade Técnica e Darmstadt, na Alemanha. É analista imobiliário na ArrowPlus e conta com passagens e ligações a várias consultoras de renome, como a Empiricus Research Portugal. Escreve regularmente para a impressa e websites de expressão ligados a finanças, economia ou imobiliário.
“Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios.
Caro(a) leitor(a),
Volta e meia recebo perguntas nas redes sociais sobre imobiliário comercial. Em particular, perguntam-me o quão bom pode ser para um investidor de pequena ou média escala.
E como sempre, num assunto tão complexo como montar um portfólio de investimento imobiliário, a resposta é “depende”.
E se já me conhece, acertou: depende do seu plano.
Neste artigo vou tentar colocar alguma luz neste tema do imobiliário comercial, sejam lojas, armazéns ou escritórios, e explicar os prós, contras e as nuances que devem ser consideradas, em geral, para investir neste tipo de imóveis.
Devo começar por lhe dizer que, como investidor, tenho muito mais experiência no sector residencial mas já investi em imóveis comerciais, continuo a investir, e espero investir bastante no sector ao longo dos próximos anos.
Uma nota importante: atualmente vivemos uma fase conturbada relativamente a imobiliário comercial, tendo eu uma opinião taxativa quanto a este sector. Vamos agora ao que interessa.
Comercial vs Residencial
Como espero que fique claro ao longo deste artigo, eis as vantagens principais do sector comercial vs o residencial:
1. É tendencialmente mais passivo, porque existe uma maior percentagem de inquilinos que ficam responsáveis pela manutenção dos imóveis.
2. É tendencialmente mais financiável e com isso oferece um potencial de crescimento mais acelerado.
3. Consegue regra geral “capturar” contratos de muito maior duração que o setor residencial.
No entanto, tem algumas desvantagens:
1. Oferece, tendencialmente, menos rentabilidade, porque é mais difícil obter o chamado “deep value“.
2. As remodelações são muito mais personalizadas, o que aumenta a especificidade do ativo.
3. É muito mais sensível à conjuntura económico-financeira do país.
O imóvel comercial como ativo financeiro
Uma característica fundamental do sector comercial é que os imóveis comerciais são vistos, por omissão, como um ativo imobiliário que gera “cash flow”, logo, um ativo financeiro.
Isto é bom e mau.
Explico (e peço que fique comigo ao longo de todo o raciocínio).
Como investidor imobiliário, eu gosto de obter o “deep value”, como sabe.
Isto significa que tento ganhar dinheiro logo na compra do imóvel. Eventualmente isto pode parecer contra intuitivo para algumas pessoas, mas pense que poupa 50€ se comprar algo que vale 100€ por apenas 50€.
E no poupar… está o ganho.
Ao contrário de um artigo qualquer de tecnologia, roupa ou outros artigos, se os adquirir em promoção, dificilmente os consegue revender de seguida ao seu valor.
Se conseguir, ou não o consegue com escala/regularidade (por exemplo, se encontrar este artigo num retalhista, então toda a gente tem acesso a ele logo não deve ser capaz de fazer isto com regularidade).
Procura e oferta
Precisamente pelo seu papel e utilidade, o imobiliário comercial é um setor muito mais sensível à estabilidade económica e financeira do que o setor residencial.
Isto leva a que se deva ter em atenção o rácio de procura e oferta do imobiliário comercial de uma forma muito mais cuidada (mas metódica) do que o setor residencial.
Genericamente, eu prefiro o setor residencial pela questão do “deep value” mas também porque prefiro estar exposto a esse setor.
As pessoas irão sempre necessitar de um lar. Os públicos deslocados irão sempre necessitar de uma casa quando se mudam.
Alguns negócios podem dispensar – nos dias de hoje e cada vez mais – um espaço físico. O negócio acontece hoje, em larga escala, à distância.
Veja o exemplo da Amazon, que nos últimos anos tem sido uma das 3 ou 4 empresas mais valiosas do mundo. A Amazon vende todo o tipo de artigos para literalmente todo o mundo, e nenhum cliente os vai comprar às suas instalações.
Dizer que este “shift” que está a acontecer no mundo faz com que todo o setor comercial deixe de fazer sentido como investimento passa a ser perigoso é errado. Por exemplo, a Amazon não tem lojas, mas precisa, no entanto, de espaço de armazenamento e expedição de encomendas.
Ou seja, neste campo – o sector comercial – é muito importante perceber como o mundo está a evoluir, e tomar decisões com base nisso.
Por exemplo, faço as seguintes perguntas: Serão os escritórios uma necessidade no futuro, logo agora que o tele-trabalho ganhou uma vida ainda maior com os lockdowns um pouco por todo o mundo, devido ao COVID19?
Existirá uma necessidade muito maior a curto-médio prazo de armazéns e centros de processamento de encomendas, que poderão migrar essencialmente para o online?
Estarão os shoppings com os dias contados ou ganharão até maior relevância no mundo quando as compras ordinárias passarem mais para o digital e as pessoas quiserem ir às compras não pelas compras mas pela experiência?
Estas questões não são algo que eu como investidor experiente tenha a resposta óbvia e completamente correta.
É na realidade mais uma questão de opinião, perceção e estratégia do que propriamente de análise financeira ou de imobiliário.
Assim, começa a fazer sentido que tudo seja “depende”. E isso, financeiramente, pode tornar-se um pesadelo, por vezes.
O seu caso, o seu portfólio
O setor comercial é um sector particular, como mostrei.
Tendo prós e contras, é obviamente uma possibilidade muito forte para qualquer portfólio imobiliário.
Por norma, penso que estes imóveis façam mais sentido em portfólios que se tentem fazer mais passivos, em que exista alavancagem agressiva e um crescimento rápido. Faz, por isso, sentido em portfólios que tenham elevado acesso a financiamento e se pretendam escalar rapidamente (e.g. para compensar o custo de uma estrutura).
Por isso, esta escolha tem mais a ver com o seu perfil e aquilo que deseja para o seu portfólio. No meu caso, nos últimos tempos tenho optado por investir mais neste sector (embora recomende prudência e inteligência nos tempos que correm), porque tal se coaduna mais com o meu plano e estratégia.
Para dar uma recomendação mais adequada, teria que avaliar o portfólio em particular e os objetivos do mesmo. Há casos em que o sector comercial “entra como uma luva” e outros em que simplesmente não é uma opção.
Deixo-o com uma pergunta: investe no sector comercial? Qual a sua experiência?
Um abraço,
Artur Mariano.
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