VPT: Sabe mesmo o que é e como se calcula?
Marco Libório — Senior consultant e CEO da empresa UWU
Marco Libório é consultor na área financeira e fiscal há cerca de 18 anos. Fundou a UWU Solutions em 2003, onde exerce funções de CEO e Senior Consultant. Paralelamente, é docente e formador deste o ano 2000, tendo lecionado nomeadamente na ESB da Universidade Católica Portuguesa e no IPL – Instituto Politécnico de Leiria. Acredita piamente que os “números” não têm de ser um tema “cinzento”. É possível explicar finanças e fiscalidade de uma forma que todos entendam, e até gostem! Já escreve conteúdos e artigos na sua área há algum tempo, mas só agora se prepara para publicar o seu primeiro livro “Como poupar em impostos no imobiliário – Porquê pagar mais, se pode pagar menos!”. O primeiro de muitos…
Costuma dizer-se que a consultoria fiscal é algo caro e apenas acessível aos investidores mais endinheirados. Pois bem, este livro vem contrariar essa lógica, disponibilizando dicas de poupança fiscal a todos os investidores imobiliários, abrindo assim oportunidades idênticas também para os pequenos investidores.
O VPT do imóvel, em regra, é definido por avaliação, (onde são tidos em conta vários fatores, tais como a localização, a área, qualidade e o conforto, etc.) com base numa declaração entregue às Finanças.
Importa, desde logo, fazer a distinção entre prédios urbanos e rústicos, pois o cálculo do Valor Patrimonial Tributário é efetuado de forma diferente. Os prédios urbanos dizem respeito a tudo o que são edifícios habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços, bem como terrenos para construção. Os prédios rústicos, por sua vez, são assim considerados quando se trata de terrenos situados fora de um aglomerado urbano e que não sejam terrenos para construção. Genericamente, neste caso, falamos de terras destinadas a exploração agrícola, águas e plantações. Vejamos então:
· Prédios rústicos – podem ter base cadastral, não cadastral ou direta sendo que a determinação corresponde à aplicação/multiplicação do fator 20 ao seu rendimento fundiário (apura-se a partir da soma dos rendimentos das suas parcelas com os das árvores dispersas nelas existentes, quando pertencentes ao titular do direito ao rendimento do prédio e se, no seu conjunto, tiverem interesse económico).
· Prédios urbanos – avaliação direta com determinação do valor patrimonial tributário dos prédios novos, destinados à habitação, comércio, indústria e serviços ou outros, ou cuja avaliação seja pedida, efetuada por um perito avaliador, com base numa declaração entregue pelo titular do prédio. O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos resulta de uma expressão matemática que engloba vários coeficientes como as áreas, a localização, a qualidade e conforto, a vetustez (idade do prédio) e o valor base dos prédios edificados (calculado com base no valor médio do metro quadrado de construção).
O VPT é relevante em vários momentos, nomeadamente para cálculo do IMI ou do IMT. Inclusivamente, nos casos em que o VPT for superior ao valor de aquisição escriturado, é o VPT que é relevante para efeitos do cálculo do imposto. Este facto é sempre mau? Pode não ser…
Existe uma situação a ter em conta, e para a qual chamo a sua atenção. A lei refere que, para efeitos de cálculo da mais-valia, o valor de aquisição a considerar será o montante que serviu de base ao cálculo do IMT. Sabemos também que, aquando da transmissão de um determinado imóvel, o IMT incide sobre o valor real de aquisição, caso este seja maior ou igual ao VPT. No entanto, caso a transação se faça por um montante abaixo do VPT, é este que releva para efeitos de cálculo/pagamento do IMT.
Significa isto que, caso o investidor adquira um imóvel por um preço que seja inferior ao VPT, o cálculo da mais-valia terá por base este último. Na prática, o valor tributado será efetivamente inferior ao lucro real obtido, reduzindo dessa forma a taxa efetiva de tributação. Não sendo porventura um fator decisivo na escolha dos imóveis a comprar, configura, no entanto, uma variável importante a ter em conta no momento de tomar decisões de investimento entre diferentes imóveis. Espero ter ajudado a clarificar este tema. E fique a conhecer mais sobre o mundo dos impostos e tributações no ramo imobiliário no meu livro “Como poupar em Impostos no Imobiliário” aqui!
Um abraço e bons investimentos! Marco Libóri
