Vai criar a sua primeira empresa de investimento imobiliário? Então tem que saber isto!

Marco Libório — Senior consultant e CEO da empresa UWU

Marco Libório é consultor na área financeira e fiscal há cerca de 18 anos. Fundou a UWU Solutions em 2003, onde exerce funções de CEO e Senior Consultant. Paralelamente, é docente e formador deste o ano 2000, tendo lecionado nomeadamente na ESB da Universidade Católica Portuguesa e no IPL – Instituto Politécnico de Leiria. Acredita piamente que os “números” não têm de ser um tema “cinzento”. É possível explicar finanças e fiscalidade de uma forma que todos entendam, e até gostem! Já escreve conteúdos e artigos na sua área há algum tempo, mas só agora se prepara para publicar o seu primeiro livro “Como poupar em impostos no imobiliário – Porquê pagar mais, se pode pagar menos!”. O primeiro de muitos…

Costuma dizer-se que a consultoria fiscal é algo caro e apenas acessível aos investidores mais endinheirados. Pois bem, este livro vem contrariar essa lógica, disponibilizando dicas de poupança fiscal a todos os investidores imobiliários, abrindo assim oportunidades idênticas também para os pequenos investidores.

Cada vez mais investidores nos procuram com a intenção de avaliar a possibilidade de usarem uma empresa como veículo para os seus investimentos imobiliários. A opção pela empresa é compreensível e representa, sem sombra de dúvida a melhor opção para muitos investidores, que, ao aumentarem o seu portefólio e respetivos rendimentos, se veem confrontados com a subida significativa da sua “fatura” fiscal no IRS.

A pensar em si, e em todos os investidores que ponderam optar por incorporar uma empresa, desta feita partilho consigo um conjunto de informação que considero de significativa utilidade para quem se prepara para dar esse passo.

Comecemos então pelo princípio… o primeiro passo é a incorporação da nova empresa, o que pode ser feita aqui:

https://eportugal.gov.pt/espaco-empresa/empresa-online

A este propósito não deixe de consultar este artigo que publicámos na UWU, e que apresenta de forma simples e prática o que é relevante acerca deste processo:

https://uwu.pt/artigos-noticias/como-constituir-uma-sociedade-por-quotas/

Na realidade, a incorporação da sua nova empresa poderá ser feita autonomamente por si, sem grandes dificuldades, pois a mesma está hoje bastante simplificada. De qualquer forma, permita-nos algumas notas:

• O Capital Social mínimo de uma sociedade por quotas é de 1€; no entanto, aconselho que o mesmo seja de um montante suficiente para suportar as despesas iniciais de constituição da sociedade (cerca de 500 euros);

• Relativamente à(s) atividade(s) a desenvolver:

• A sociedade poderá desenvolver em simultâneo várias atividades, tendo de ser indicada uma principal que corresponderá à principal fonte de rendimento da empresa;

• O “objeto social” corresponde à descrição das atividades a desenvolver, devendo ser coerente com a escolha dos CAE (LINK AQUI);

• O gerente (ou gerentes) é o representante legal da sociedade, sendo habitualmente um dos sócios (o mesmo é nomeado no momento de constituição da sociedade);

• A sociedade poderá ter um ou mais sócios, sendo a percentagem de cada um definida em função da vontade dos mesmos;

• A sede da empresa deverá ser um local/morada onde o gerente tenha fácil acesso, podendo ser a sua morada de residência;

• Durante o processo de incorporação da empresa é-lhe dada a possibilidade de, desde logo, proceder à nomeação do CC (Contabilista Certificado);

• Logo após a incorporação da empresa, irá ser necessário proceder ao Registo Central Beneficiário Efetivo. Esse registo deverá ser feito pelo representante legal da empresa (gerente) ou por mandatário (advogado), e pode ser efetuado aqui.

Ainda neste contexto, e especificamente no que se refere a uma empresa incorporada com o propósito de operar no âmbito do investimento imobiliário, importa adicionalmente realçar o seguinte:

CAE

No âmbito do imobiliário são usados por norma os CAE mencionados a seguir. Entre os mesmos, deverão ser selecionados os que correspondem às atividades a desenvolver.

• CAE 41100 – PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA (DESENVOLVIMENTO DE PROJETOS DE EDIFÍCIOS)

• CAE 41200 – CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS (RESIDENCIAIS E NÃO RESIDENCIAIS)

• CAE 55201 – ALOJAMENTO MOBILADO PARA TURISTAS

• CAE 68100 – COMPRA E VENDA DE BENS IMOBILIÁRIOS

• CAE 68200 – ARRENDAMENTO DE BENS IMOBILIÁRIOS

• CAE 68321 – ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS POR CONTA DE OUTREM

Objeto Social

Em termos de objeto social, para além de o respetivo descritivo dever corresponder aos CAE escolhidos, devemos chamar a atenção em particular para a atividade de revenda de imóveis. Para estes casos deverá constar especificamente no objeto social a seguinte menção: “compra, venda e revenda de bens imobiliários adquiridos para esse fim”.

Após a incorporação da nova empresa, o passo seguinte (a tratar pelo CC) é a comunicação de início de atividade nas Finanças. Para este efeito é necessário o IBAN da conta bancária da empresa, bem como a indicação de uma previsão dos rendimentos anuais da empresa. Após a incorporação da nova empresa, o passo seguinte (a tratar pelo CC) é a comunicação de início de atividade nas Finanças. Para este efeito é necessário o IBAN da conta bancária da empresa, bem como a indicação de uma previsão dos rendimentos anuais da empresa.

A partir daqui a sua empresa estará pronta para começar a operar. Por exemplo, é então já possível adquirir um imóvel na empresa, celebrar qualquer outro contrato através da mesma, ou pedir faturas das respetivas despesas em nome e com o nº de contribuinte da nova empresa.

“Então, e se eu já for proprietário de alguns imóveis a gerar rendimento, como procedo? Tenho de vender esses imóveis à empresa?”

Esta questão é-me colocada inúmeras vezes, e é de facto muito pertinente. Saiba que, para tirar proveito da empresa, fazendo com que a mesma represente verdadeira otimização financeira e fiscal para si, não é imperativo que os imóveis sejam propriedade da empresa.

No entanto, existem situações em que tal se mostra mais adequado. Em breve irei dedicar um conteúdo especificamente sobre este tema, pois certamente corresponde a um assunto do seu interesse.

Tem uma situação idêntica ou similar? Exponha-me o seu caso e coloque-me as suas questões. Já sabe, estou aqui para o ajudar!

Um investidor informado, é um investidor preparado. Conhecimento é sinónimo de poupança!

Um abraço e bons investimentos.