Uma menos valia pode ter algo de positivo?

Marco Libório — Senior consultant e CEO da empresa UWU Solutions

Marco Libório é consultor na área financeira e fiscal há cerca de 18 anos. Fundou a UWU Solutions em 2003, onde exerce funções de CEO e Senior Consultant. Paralelamente, é docente e formador deste o ano 2000, tendo lecionado nomeadamente na ESB da Universidade Católica Portuguesa e no IPL – Instituto Politécnico de Leiria.  Acredita piamente que os “números” não têm de ser um tema “cinzento”. É possível explicar finanças e fiscalidade de uma forma que todos entendam, e até gostem! Já escreve conteúdos e artigos na sua área há algum tempo, mas só agora se prepara para publicar o seu primeiro livro “Como poupar em impostos no imobiliário – Porquê pagar mais, se pode pagar menos!”. O primeiro de muitos…

Costuma dizer-se que a consultoria fiscal é algo caro e apenas acessível aos investidores mais endinheirados. Pois bem, este livro vem contrariar essa lógica, disponibilizando dicas de poupança fiscal a todos os investidores imobiliários, abrindo assim oportunidades idênticas também para os pequenos investidores.

A compra de imóveis com o objetivo da sua revenda num prazo relativamente curto é uma das formas de rentabilização mais apetecíveis, pois oferece a possibilidade de o investidor obter um retorno interessante num curto espaço de tempo. Sublinho que esta matéria é abordada em profundidade no meu livro ” Como poupar em Impostos no Imobiliário” aqui!

Note-se que, neste ponto, estamos a falar de compra e venda “pura”, isto é, o investidor compra um determinado imóvel e revende-o no estado idêntico em que o comprou (eventualmente reabilitado).

Especialmente neste modelo de investimento, o “comprar bem” fará toda a diferença. Efetivamente, os especialistas em imobiliário costumam dizer que “o segredo está na compra”. Basicamente, isto significa que o investidor potenciará o seu lucro numa determinada operação de compra e venda, na medida em que conseguir comprar um imóvel a um preço abaixo do mercado, para imóveis similares.

Então, e se correr mal?! Ou seja, e se da operação de revenda resultar uma perda. Isto é, suponhamos uma situação em que o proprietário, atuando em nome individual (IRS), se vê forçado a vender mais barato do que comprou. Será que, ainda assim, é devido imposto?        A resposta é “não”. Mas há ainda algo muito importante a este respeito, tome nota: o prejuízo tido num determinado ano é dedutível às mais-valias obtidas nos 5 anos seguintes.

O facto de a lei nos permitir deduzir a menos-valia numa futura mais-valia é um facto bastante relevante, principalmente para quem optar por comprar e vender imóveis de forma frequente. Perder dinheiro na venda de um imóvel é mau. Pior, só mesmo não aproveitar essa perda para abater no imposto a pagar nas situações em que se lucra.

Para melhor compreensão, vejamos a seguinte caso prático…

Caso Prático – Uns negócios correm melhor que outros!

O Eurico tem-se dedicado nos últimos anos à compra e venda de imóveis. Uns negócios correm melhor que outros, e o ano passado não foi particularmente favorável. Decidiu vender um dos imóveis que detinha, por um valor abaixo do preço pelo qual tinha comprado. O Eurico optou ainda assim por vendê-lo antes que pudesse desvalorizar mais. Já este ano, as coisas têm corrido melhor. Acabou de “fechar” uma venda que lhe proporcionou um ganho bem interessante.

Tendo em conta o ganho significativo obtido este ano, o Eurico está com receio de pagar muito IRS. Pediu-nos para analisar a sua situação, no sentido de lhe dar uma previsão de quanto imposto irá pagar relativamente a este ano. Pode ser que tenhamos uma boa surpresa para o Eurico… O Eurico forneceu-nos os seguintes dados:

Imóvel vendido no ano passado

•Valor da venda: 150.000 euros

•Valor de aquisição: 200.000 euros

•Comissão do mediador na venda: 7.500 euros

Imóvel vendido este ano

•Valor da venda: 350.000 euros

•Valor de aquisição: 160.000 euros

•Obras de reabilitação: 50.000 euros

•Comissão do mediador na venda: 17.500 euros

Nota: por uma questão de simplificação, considerou-se, por um lado que o VPT era inferior aos valores de venda em ambos os casos; e por outro que ambos os imóveis foram adquiridos e revendidos num curto espaço de tempo, por isso não há lugar à aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda.

DESCRIÇÃO

IMÓVEL VENDIDO NO ANO PASSADO

IMÓVEL VENDIDO ESTE ANO

Mais ou menos valia obtida

– 57 500,00€

122 500,00€

Montante considerado para efeitos fiscais (50%)

– 28 750,00€

61 250,00€

Dedução fiscal de menos-valias anteriores (50%)

– 28 750,00€

Valores sujeito a imposto

0,00€

32 500,00€

Como podemos verificar, a possibilidade de dedução fiscal da perda tida no ano anterior, permite ao Eurico reduzir substancialmente o montante sujeito a imposto, e por essa via diminuir o próprio imposto a pagar.

Espero ter ajudado a esclarecer as suas dúvidas a este respeito. E para ficar a dominar e ter consciência de todos os elementos financeiros e procedimentos de impostos inerentes aos seus investimentos, conheça o meu livro “Como poupar em Impostos no Imobiliário”, venha conhecer aqui!

Um abraço e bons investimentos! Marco Libório

 

 

 

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