Sabe mesmo como se calcula a mais-valia na venda de um imóvel?

Marco Libório — Senior consultant e CEO da empresa UWU

Marco Libório é consultor na área financeira e fiscal há cerca de 18 anos. Fundou a UWU Solutions em 2003, onde exerce funções de CEO e Senior Consultant. Paralelamente, é docente e formador deste o ano 2000, tendo lecionado nomeadamente na ESB da Universidade Católica Portuguesa e no IPL – Instituto Politécnico de Leiria. Em termos académicos, é Mestre em Gestão pelo INDEG – ISCTE, tendo finalizado também pós-graduações em “Gestão Empresarial” e “Contabilidade Avançada e Fiscalidade” naquela instituição. É licenciado em Gestão de Empresas pela Universidade de Évora. Acredita piamente que os “números” não têm de ser um tema “cinzento”. É possível explicar finanças e fiscalidade de uma forma que todos entendam, e até gostem! Já escreve conteúdos e artigos na sua área há algum tempo, mas só agora se prepara para publicar o seu primeiro livro “Como poupar em impostos no imobiliário – Porquê pagar mais, se pode pagar menos!”. O primeiro de muitos…

Costuma dizer-se que a consultoria fiscal é algo caro e apenas acessível aos investidores mais endinheirados. Pois bem, este livro vem contrariar essa lógica, disponibilizando dicas de poupança fiscal a todos os investidores imobiliários, abrindo assim oportunidades idênticas também para os pequenos investidores.

Estamos a falar de uma fórmula matemática que, no fundo, apura o ganho obtido. Esse ganho corresponde à diferença entre o valor de realização (ou venda) e o valor de compra acrescido de outras despesas aceites.

Por seu lado, o valor da compra poderá estar sujeito a atualização, que na prática é feita através da aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda. Para imóveis cuja compra é recente, este efeito pode ser reduzido ou mesmo nulo. No entanto, no caso de imóveis cuja aquisição tenha tido lugar há vários anos, aquele coeficiente pode ter um impacto muito significativo.

Este campo de conteúdo é abordado num dos capítulos no meu livro “Como poupar em Impostos no Imobiliário” onde disponibilizo todas as dicas de poupança fiscal a todos os investidores imobiliários. Verifique aqui!

Veja comigo o seguinte exemplo, para melhor compreensão.

Imaginemos que o Carlos está prestes a vender uma casa por 150.000 euros, que foi adquirida há 30 anos por 45.000 euros. Não considerando o efeito temporal, temos uma mais-valia de 150.000 – 45.000, que corresponde a 105.000 euros. Se aplicarmos o coeficiente referido, podemos verificar que o efeito é bastante significativo.

Consultando a tabela dos coeficientes em vigor a esta data, verificamos que, para uma aquisição realizada há 30 anos, é aplicável o coeficiente de 2,03. Significa isto que teremos de multiplicar os 45.000 euros por 2,03, de modo a obter o valor de aquisição atualizado à data de hoje; o resultado desta operação é de 91.350 euros. Então, a mais-valia para efeitos fiscais será dada pela diferença entre os 150.000 e os 91.350, obtendo-se um valor de 58.650 euros.         

Isto é, com a aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda, passamos de uma mais-valia potencial de 105 mil euros, para um valor de 58.650 euros. Considerável, não concorda?

Falemos agora das despesas que, para além do valor de aquisição, poderão ser consideradas fiscalmente para reduzir a mais-valia sujeita a imposto. Desde logo, as intervenções feitas nos últimos 12 anos para recuperar, reabilitar, ou valorizar o imóvel, são adicionadas ao valor de compra para efeitos fiscais, e, portanto, reduzem o valor sujeito a IRS. Também as despesas indissociáveis à compra ou venda do imóvel podem ser fiscalmente aceites neste cenário.  Voltemos ao exemplo do Carlos, recordando os dados já conhecidos:

– Valor de venda: 150.000 euros;

– Valor de aquisição, após aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda: 91.350 euros.

O Carlos comunicou-nos, entretanto, que, há 5 anos, gastou 15.000 euros em obras de reabilitação da casa. Também nos confidenciou que a venda está a ser intermediada por uma mediadora imobiliária, que lhe cobrará 7% de comissão, acrescidos de IVA, o que corresponde a uma despesa total de 12.915 euros. Temos agora todos os dados necessários para apoiar o Carlos no cálculo da sua mais-valia sujeita a IRS.

Partimos então do montante de 150.000 euros, que é o valor de venda. Vamos agora calcular o total de despesas aceites, e que vão diminuir ao montante da venda, permitindo chegar ao valor da mais-valia. Ora, o valor de aquisição atualizado corresponde a 91.350 euros. A este valor iremos adicionar os 15.000 euros das obras, bem como os 12.915 euros da comissão da mediadora. Desta soma, obtemos o valor total de 119.265 euros. Calculemos agora a mais-valia…

150.000 (venda) – 119.265 (despesas) corresponde então a 30.735 euros. É este o valor sobre o qual vai incidir o IRS, certo? Errado… lembre-se que o Carlos, como residente fiscal em Portugal, tem direito a uma redução de 50%. Dito isto, o imposto irá incidir em 50% de 30.735, ou seja sobre 15.367,50 euros.

Ficou claro para si? Espero que sim!

Aprofunde mais sobre esta matéria no meu livro “Como poupar em impostos no Imobiliário” neste link. Reúna todos os conhecimentos necessários para estar em condições de otimizar fiscalmente todos os seus investimentos na área do imobiliário.

Um abraço e bons investimentos! Marco Libório

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