IMT na revenda - Pode arrendar e continuar isento!

Marco Libório — Senior consultant e CEO da empresa UWU

Marco Libório é consultor na área financeira e fiscal há cerca de 18 anos. Fundou a UWU Solutions em 2003, onde exerce funções de CEO e Senior Consultant. Paralelamente, é docente e formador deste o ano 2000, tendo lecionado nomeadamente na ESB da Universidade Católica Portuguesa e no IPL – Instituto Politécnico de Leiria. Em termos académicos, é Mestre em Gestão pelo INDEG – ISCTE, tendo finalizado também pós-graduações em “Gestão Empresarial” e “Contabilidade Avançada e Fiscalidade” naquela instituição. É licenciado em Gestão de Empresas pela Universidade de Évora. Acredita piamente que os “números” não têm de ser um tema “cinzento”. É possível explicar finanças e fiscalidade de uma forma que todos entendam, e até gostem! Já escreve conteúdos e artigos na sua área há algum tempo, mas só agora se prepara para publicar o seu primeiro livro “Como poupar em impostos no imobiliário – Porquê pagar mais, se pode pagar menos!”. O primeiro de muitos…

Costuma dizer-se que a consultoria fiscal é algo caro e apenas acessível aos investidores mais endinheirados. Pois bem, este livro vem contrariar essa lógica, disponibilizando dicas de poupança fiscal a todos os investidores imobiliários, abrindo assim oportunidades idênticas também para os pequenos investidores.

Embora a isenção de IMT na aquisição de imóveis para revenda seja algo que praticamente todos os investidores imobiliários conhecem, ainda persistem dúvidas. Na verdade, não raras vezes sou contactado com questões relacionadas com este tema, nomeadamente com situações concretas em que é necessário avaliar se a isenção de IMT se aplica ou em que situações a mesma, ainda que aplicável no momento da aquisição, possa vir a perder-se em momento posterior. Pode aprofundar esta temática nos multiplos casos práticos que abordo no meu livro ” Como poupar em Impostos no imobiliário” aqui!

Neste âmbito, existe uma situação em concreto que é descrita com alguma regularidade: “Comprei um imóvel com intenção de revenda, e usufrui de isenção de IMT no momento da compra. Entretanto, não o tendo conseguido vender, surgiu uma boa oportunidade de rentabilizar o imóvel, arrendando-o.”

Desta situação resulta naturalmente a pergunta: “Se eu arrendar esse imóvel, perco a isenção de IMT, e por essa via, tenho de pagar o imposto no momento em que arrendo?”.

É de facto uma questão muito pertinente. Na realidade, pode acontecer o investidor adquirir um imóvel com intenção de o revender, mas o mercado “troca-lhe as voltas” e, o que parecia vendável num curto espaço de tempo, torna-se uma situação potencialmente indesejável de empate de capital. Vamos então à análise da questão.

Sobre este tema, a análise técnica aponta para o entendimento de que:

se o imóvel se mantém classificado no Balanço da empresa como “Inventário”; e

se manteve ativamente para revenda, sem desvio de destino.

Então, não se perde o direito à isenção de IMT, pese embora possa ter no período de 3 anos sido arrendado como forma de rentabilização.

Ora, importa desde logo apurar o conceito de “desvio de destino”. A doutrina existente vai no sentido de que o arrendamento de um prédio adquirido com isenção de IMT (no âmbito da isenção para revenda), não configura, por si só, um destino diferente do de revenda. No entanto, o facto de o imóvel em causa passar a ser arrendado pode ser determinante da perda da isenção de IMT, se for acompanhado por outros factos relevantes, nomeadamente a reclassificação desse imóvel de “Inventário” para “Ativo fixo tangível” ou “Propriedade de investimento”. Na prática, considera-se que tal reclassificação inviabiliza a revenda ou, pelo menos, manifesta essa intenção, obrigando a pagar o IMT que, até agora se encontrava suspenso.

Por seu lado, importa sublinhar que o prazo de 3 anos continua a ser aplicável. Ou seja, se o imóvel não for revendido no espaço temporal de 3 anos, após a respetiva aquisição, então há lugar a perda da isenção de IMT, e o mesmo deverá ser liquidado pelo proprietário no espaço de 30 dias.

Para melhor compreensão, vejamos o seguinte caso prático.

Caso prático – A Isenção de IMT no arrendamento de um imóvel

A Inês é fundadora e gerente da empresa Imovinês, Lda., que se dedica sobretudo à compra e venda de imóveis, arrendamento e Alojamento Local.

Tendo em conta os tempos conturbados que vivemos, a empresa da Inês apresenta “números” bastantes positivos. Obviamente, que o setor do AL sofreu bastante nos últimos meses, mas a venda de dois imóveis imediatamente antes criou uma margem que lhe permite, ao dia de hoje, “respirar” de uma forma mais aliviada.

Com o capital disponível, a Inês identificou uma boa oportunidade de aquisição e avançou para a compra de um novo imóvel para a sua empresa, no montante de 213 000€. A sua intenção é a revenda, pelo que usufruiu da isenção de IMT. Ainda que esta operação tenha sido isenta de IMT, a Inês sabe que o montante de imposto ascenderia a 13 845€. 

Passou algum tempo desde a aquisição, e a Inês não conseguiu ainda vender o imóvel pelo preço pretendido. Entretanto, surgiu a oportunidade de arrendar o mesmo a uma amiga.  A Inês fez saber à amiga que o imóvel está destinado a venda, e que por esse facto pode ser vendido a qualquer momento. Para a sua amiga, esse não é um obstáculo tendo em conta a sua flexibilidade na mudança. A renda mensal acordada entre ambas, ficou fixada nos 1 000€.

Vamos agora supor que a Inês consegue vender este imóvel dentro de dois anos.

Poupança:

Isenção de IMT: 13 845€;

Renda (24 meses): 24 000€;

Pelo facto de não ter tido o imóvel “parado” durante os dois anos, e ter decidido arrendá-lo, a empresa da Inês conseguiu obter um rendimento total de 24 000€ e, simultaneamente poupar 13 845€ de IMT. Ou seja, a Inês consegue conjugar a otimização financeira do seu investimento, tirando vantagem do conhecimento da lei fiscal. Cumpriu e ganhou! Venha conhecer esta e outras soluções para a melhor gestão do seu investimento em “Como poupar em Impostos no imobiliário” verifique!

Bons investimentos! Marco Libório

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