Um terreno, três finalidades: Como fica a isenção de IMT?
Marco Libório — Senior consultant e CEO da empresa UWU
Marco Libório é consultor na área financeira e fiscal há cerca de 18 anos. Fundou a UWU Solutions em 2003, onde exerce funções de CEO e Senior Consultant. Paralelamente, é docente e formador deste o ano 2000, tendo lecionado nomeadamente na ESB da Universidade Católica Portuguesa e no IPL – Instituto Politécnico de Leiria. Em termos académicos, é Mestre em Gestão pelo INDEG – ISCTE, tendo finalizado também pós-graduações em “Gestão Empresarial” e “Contabilidade Avançada e Fiscalidade” naquela instituição. É licenciado em Gestão de Empresas pela Universidade de Évora. Acredita piamente que os “números” não têm de ser um tema “cinzento”. É possível explicar finanças e fiscalidade de uma forma que todos entendam, e até gostem! Já escreve conteúdos e artigos na sua área há algum tempo, mas só agora se prepara para publicar o seu primeiro livro “Como poupar em impostos no imobiliário – Porquê pagar mais, se pode pagar menos!”. O primeiro de muitos…
Costuma dizer-se que a consultoria fiscal é algo caro e apenas acessível aos investidores mais endinheirados. Pois bem, este livro vem contrariar essa lógica, disponibilizando dicas de poupança fiscal a todos os investidores imobiliários, abrindo assim oportunidades idênticas também para os pequenos investidores.
Suponhamos uma situação em que é adquirido um terreno, com a intenção de revenda manifestada no momento da escritura de aquisição, e por essa via isento de IMT (estamos a assumir o cumprimento dos restantes requisitos legais).
Como sabemos, para que essa isenção não seja revertida (e o IMT tenha de ser entregue ao Estado), o terreno em causa terá de ser revendido dentro de um espaço temporal de 3 anos, sendo que durante esse tempo não lhe pode ser dada outra finalidade ou destino, ou seja, terá de ser revendido num estado similar ao que se verificava no momento da compra. É frequente existirem dúvidas sobre a isenção de IMT. Pois bem, desta feita proponho que analisemos três cenários diferentes, com o propósito de esclarecer algumas questões que amiúde me colocam a este respeito. Abordamos este campo no meu livro “Como Poupar em Impostos no Imobiliário” verifique!
Suponhamos uma situação em que é adquirido um terreno, com a intenção de revenda manifestada no momento da escritura de aquisição, e por essa via isento de IMT (estamos a assumir o cumprimento dos restantes requisitos legais). Como sabemos, para que essa isenção não seja revertida (e o IMT tenha de ser entregue ao Estado), o terreno em causa terá de ser revendido dentro de um espaço temporal de 3 anos, sendo que durante esse tempo não lhe pode ser dada outra finalidade ou destino, ou seja, terá de ser revendido num estado similar ao que se verificava no momento da compra. Pois bem, é frequentemente neste ponto que surgem as dúvidas. O que significa na prática um “destino diferente” ou um “estado idêntico”? Vejamos três cenários distintos para melhor compreensão:
Cenário 1 – o terreno é revendido após 2 anos da sua aquisição;
Cenário 2 – o terreno é revendido após 4 anos da sua aquisição;
Cenário 3 – o terreno é loteado, resultando desta divisão 3 lotes;
– o Lote 1 é revendido passado 1 ano da aquisição;
– no Lote 2 é edificada uma moradia pelo proprietário, e a correspondente venda dá-se 2 anos e meio depois da aquisição do terreno;
– o Lote 3 é revendido 5 anos depois da escritura de aquisição do terreno.
Analisemos então cada um dos cenários, e quais as respetivas consequências na isenção do IMT.
No cenário 1 verifica-se a revenda integral do terreno, sem que essa transação se destine a nova revenda, pelo que se mantém naturalmente a isenção de IMT verificada na aquisição inicial.
No cenário 2, estamos perante uma situação de não cumprimento do prazo de 3 anos, pelo que a isenção de IMT será revertida (ou seja, o proprietário será forçado a liquidar o IMT que não pagou no momento inicial da aquisição).
O cenário 3 é um pouco mais complexo, mas ainda assim interessante de analisar. Aqui, estamos perante o loteamento do terreno, sendo que cada um dos 3 lotes teve destinos distintos. Começo por lhe dizer que o facto de lotear o terreno não consubstancia por si só algo que origine a perda da isenção atribuída no momento da aquisição. Efetivamente, considera-se que não há desvio de destino, designadamente, quando o terreno é adquirido “em bruto”, posteriormente é loteado, e vendido em lotes, desde que o imóvel em causa se mantenha comprovadamente para venda (e corretamente classificado contabilisticamente).
Posto isto vejamos então o que acontece a cada um dos lotes, na perspetiva da isenção de IMT. A situação do Lote 1 é simples. Considerando que o mesmo foi revendido dentro do prazo de 3 anos, manter-se-á a isenção de IMT.
Quanto ao Lote 2, a revenda do mesmo também está “dentro” do prazo de 3 anos. No entanto, foi aí construída uma moradia, e esse facto “muda tudo”. Na realidade, este lote conheceu uma alteração considerada substancial e relevante para efeitos da isenção de IMT, conduzindo à consequente perda da mesma, obtida aquando da aquisição do terreno na sua totalidade.
Finalmente, o Lote 3 é revendido para além dos 3 anos previstos, pelo que dará origem à perda parcial de isenção do IMT. Em resumo, no cenário 3 temos então o seguinte:
Lote 1 – não põe em causa a isenção;
Lote 2 – põe em causa a isenção;
Lote 3 – põe em causa a isenção;
Posto isto, e assumindo para efeitos de simplificação que os lotes têm dimensões e valores iguais, o proprietário do terreno seria forçado a “devolver” ao Estado 2/3 do valor do IMT. Dito de outra forma, apenas será possível manter a isenção de 1/3 do valor do IMT devido.
Espero ter ajudado a esclarecer as suas dúvidas a este respeito.
Um abraço e bons investimentos!
Marco Libório
