Investir na bolsa ou investir em imobiliário?

Artur Mariano — Co-fundador Arrowplus, investidor imobiliário e analista

Artur Mariano, PhD é investidor imobiliário há mais de 10 anos, accionista maioritário da ArrowPlus, coach e analista imobiliário. É doutorado (PhD) pela Universidade Técnica e Darmstadt, na Alemanha. É analista imobiliário na ArrowPlus e conta com passagens e ligações a várias consultoras de renome, como a Empiricus Research Portugal. Escreve regularmente para a impressa e websites de expressão ligados a finanças, economia ou imobiliário.

“Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios.

A grande questão.

Ao longo dos últimos anos, tenho-me deparado com clientes, leitores e seguidores que me fazem esta pergunta repetidamente.

A falácia de “um é melhor que o outro”

O imobiliário tem um desempenho melhor, de uma forma genérica, que a bolsa de valores.

Mas calma… existem imensas variáveis nesta comparação!

Também encontramos períodos em que a bolsa de valores ultrapassou largamente o imobiliário.

Mas a que bolsa de valores nos referimos? A um índice nos Estados Unidos, ou ao nosso PSI20, o índice português?

E que períodos consideramos?

Está a ver como esta questão é altamente falaciosa? Eu consigo defender o imobiliário, da mesma forma que um fanático por ações (sim, eu sou fanático por imobiliário…) consegue defender as ações. É quase como em ciência: há estudos para defender X e estudos para defender o oposto de X… tudo depende da seriedade, imparcialidade e transparência do analista.

Em jeito de remate (e deixa para o resto do artigo): não há um claramente melhor que o outro… isto porque…

Um até é melhor que o outro… dependendo do investidor

Até parece um contrassenso, mas não é.

O imobiliário para mim é vastamente superior a qualquer classe de ativos. E queria sublinhar o vastamente.

Mas um amigo meu alemão ficou multi-milionário, quase sem saber, através de criptomoedas. Para ele, as criptomoedas foram melhores que o imobiliário.

Já percebeu a ideia: o melhor depende do perfil de cada investidor. Quer investir a partir de casa, sem conhecer ninguém? Quer colocar dinheiro e só se lembrar dele no dia do “cash out”? Ou prefere colocar algum do seu tempo e trabalho, interagir com pessoas (inquilinos, etc) e conseguir uma rentabilidade espectavelmente melhor?

Agora vou explicar-lhe características das ações e do imobiliário que o vão ajudar a escolher o “seu melhor” ativo.

Características fortes do imobiliário

Para decidir qual o ativo onde colocar as fichas, devemos estar bem cientes das características do imobiliário e acções.

O imobiliário tem, para mim, 4 pontos fortes (que tanto se podem encaixar ou não no seu perfil – você é que terá que avaliar):

1. É necessário gastar tempo e recursos para gerir os investimentos (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, delegando a um gestor de propriedade, a alguém que arrende os imóveis, etc). Isto não se aplica a ações, porque nas ações , não existe mais nada além do investimento em si;

2. É necessário ter “know how” para remodelar e manter os seus imóveis (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, contratando empreiteiros e gestores de propriedade);

3. O imobiliário está fortemente apoiado pelo código fiscal (ou seja, é vantajoso fiscalmente, como ativo), mesmo que investimentos em habitações secundárias tenham vindo a perder benefícios nos últimos anos. Falar com um fiscalista e o meu livro são as melhores formas de começar a estudar o assunto.

4. O grande benefício do imobiliário: o “deep value“; Isto é aquilo que eu chamo comprar imóveis muito abaixo do seu real valor (note que não pode fazer isso com ações – que são cotadas em tempo real). A rentabilidade do imobiliário, por causa disto, é genericamente superior aos dividendos das ações.

Agora vamos avaliar este prisma nas ações…

Características fortes das ações

As ações são um veículo de investimento muito (mas mesmo muito) diferentes do imobiliário.

Assim, é expectável que haja pessoas que naturalmente tenham uma conexão com o investimento imobiliário enquanto outras pensem imediatamente em como investir na bolsa.

Mas vamos às características das ações:

1. Têm possivelmente valorizações “explosivas” comparativamente com imobiliário (que também pode valorizar tremendamente, mas com menor probabilidade), mas na realidade muita gente foge das ações que têm um potencial de valorização altíssimo pela necessidade de “know how” muito forte; para aprofundar o conhecimento introdutório aos investimentos financeiros aconselho a leitura do mais recente livro da editora Darkpurple, “O Manual do Trader” de Steven Santos ; É que as ações que podem valorizar tremendamente são muito particulares, e por isso exigem muito conhecimento técnico (muitas vezes da própria área das respetivas empresas).

2. Além do conhecimento relativo a investimento genérico em ações e eventualmente as áreas subjacentes aos negócios das empresas, não é preciso muito mais; pelo contrário, o imobiliário necessita de um “jogo de cintura” e um conhecimento de certas áreas, como a avaliação técnica dos imóveis, obras, lidar com inquilinos, etc. Desta forma, e sabendo que estou a generalizar muito, considero o investimento em ações mais “simples”.

3. Pode ser totalmente feito a partir de casa, e muito passivo. Pelo contrário, o imobiliário é muito ativo. Ou seja, as ações não têm sanitas que partem, canalização que entope e telhados que se danificam. Além de uma monitorização superficial (isto para quem não investe só a longo prazo) e rebalanceamento esporadicamente, não é preciso fazer mais nada.

4. Os dividendos são “sólidos e controlados” nas ações ditas mais “seguras”. Como em todos os investimentos, existe um claro trade-off entre rentabilidade e risco. Nas ações de empresas com mais de 50 anos no mercado, a história mostra que têm sido muito sólidos e certos, mas controlados (ou seja, não dão propriamente 10%…).

Diferenças entre investir na bolsa e em imóveis

Ditas as características de cada classe de ativos, importa agora dizer algumas coisas que ajudem alguém a decidir o que é mais adequado para si, com base nas principais diferenças entre investir na bolsa e em imobiliário:

1. Um é passivo, o outro nem por isso (a não ser que opte por investir em fundos imobiliários).

2. Um permite recurso à alavancagem (crédito) de forma natural, o outro não.

3. Um é tangível, o outro nada.

4. Um é monetizável como quiser ou souber. O outro é fixo.

5. Num tem um negócio, noutro tem uma parte de um negócio.

Saber qual o melhor para si vai depender do quão confortável está com cada um destes pontos, e o quão eles se adaptam ao seu perfil de investidor.

Por exemplo, no meu caso pessoal, seria ridículo para mim não ter o grosso do meu portfólio “à vista”, ou seja não poder ver e tocar no grosso do meu portfólio. Não tem a ver com show off no imobiliário – tem a ver com o fator de conforto, que é objetivamente pessoal.

Bons investimentos,

Artur Mariano