Marco Libório — Senior consultant e CEO da empresa UWU

Vivemos tempos conturbados e incertos, disso não há dúvida. Para um investidor imobiliário, o desafio da otimização dos seus investimentos sempre foi grande. Na verdade, se por um lado encontrar boas oportunidades de investimento nunca foi fácil, por outro a elevada carga fiscal dificulta  a rentabilização dos investimentos. Atualmente, somos forçados a acrescentar uma nova variável a esta equação: a inflação. Mas, afinal, o que é a inflação? Há tantos anos que não nos confrontávamos com este fenómeno, que provavelmente já estamos um pouco esquecidos do que é e qual o seu efeito.

Numa economia de mercado como a nossa, é natural que os preços dos bens e serviços estejam sujeitos a variações. Na prática, alguns preços sobem, outros descem. Ora, a inflação ocorre quando se verifica um aumento generalizado dos preços dos bens e serviços. O seu efeito prático é relativamente simples de explicar: com 1 euro, cada um de nós compra menos hoje do que ontem. Ou seja, a inflação reduz o valor da moeda ao longo do tempo.

Nos dias que correm verificamos que a inflação em Portugal está em valores de há quase 30 anos (no momento em que escrevo, já ultrapassou os 7%). Mas quais as causas deste movimento inflacionista atual? São três as principais razões: o relançamento da economia após a pandemia da Covid-19 (aumento da procura de determinados produtos faz aumentar o seu preço), os preços mais altos dos produtos energéticos (que se têm acentuado com o conflito armado na Ucrânia, devido à escassez de oferta, particularmente notória no gás e no petróleo), e os chamados “efeitos de base” (inflação anormalmente baixa nos anos mais recentes, pelo que uma subida era praticamente inevitável).

Vejamos agora, em concreto, os impactos deste fenómeno para o investidor imobiliário.

Desde logo, o aumento generalizado nos custos das matérias-primas tem vindo a pressionar o custo de construção, e por essa via o preço das casas. Segundo dados recentes do INE, a subida nos preços dos materiais de construção está já próxima dos 10%. Ou seja, para o investidor que neste momento necessita de adjudicar uma obra, seja construir de raiz ou reabilitar, o custo de o fazer está a aumentar, o que obviamente também faz subir o risco deste tipo de investimento.

Nesta situação, temos ainda a agravante de, na prática, nos confrontarmos com uma carga fiscal também ela superior, senão vejamos. Um investidor/promotor imobiliário que constrói um edifício habitacional multi-fração com o propósito de vender as respetivas frações (apartamentos), terá atualmente um custo mais elevado em resultado da inflação. Ora, sobre todas as matérias-primas utilizadas nessa obra incide o IVA. Se o preço base desses materiais sobe, então significa que o montante a pagar de IVA também será superior. Em qualquer outro negócio, digamos assim “normal”, esse efeito do IVA seria mitigado, pois este imposto é dedutível/recuperável para a generalidade das empresas e negócios. No entanto, como bem sabemos, para o investidor imobiliário que compra e constrói (ou reabilita) para posterior venda, o IVA é um custo efetivo sem possibilidade de dedução. Significa isto que, por cada euro de aumento no preço do ferro, do cimento, ou do tijolo, o custo real para o investidor/promotor imobiliário é de 1,23 euros.  A gestão deste tipo de investimentos tem de ser, mais do que nunca, muito criteriosa, sob pena de colocarmos em risco a sustentabilidade económico-financeira de toda uma operação.

Por seu lado, um dos efeitos indiretos, digamos assim, da inflação é a subida das taxas de juro. Na prática, os Bancos Centrais vão instigar (já o estão a fazer) a subida do preço do dinheiro, de forma a “travar” a procura de moeda e, dessa forma, “segurar” a escalada da inflação. Como todos sabemos, Portugal é um país extremamente endividado. Desde logo, estamos confrontados com uma dívida pública das mais altas do mundo. Mas também o setor privado (empresas e famílias) têm níveis de endividamento muito acima do desejável. Neste contexto, a subida das taxas de juro é algo especialmente crítico, podendo colocar em causa o atual equilíbrio (ainda que precário) da nossa economia. Senão, vejamos…

Do lado do Estado, uma subida das taxas de juro terá um impacto muito significativo nas nossas finanças públicas, pelo que o tão propalado défice orçamental será fortemente afetado. Se formos forçados a cumprir as metas orçamentais definidas pela UE, não restará outra alternativa ao Estado, dada a rigidez da despesa, que não seja “virar-se” para o aumento da receita… já percebeu onde isto nos pode levar, certo? Pois é, aumento dos impostos.

No setor privado, temos as famílias e as empresas também elas altamente endividadas. No caso das famílias, esse endividamento tem a sua origem mais significativa na aquisição de imóveis, nomeadamente para habitação própria. Mas a alavancagem em crédito tem também sido muita utilizada por pequenos investidores, para potenciarem o crescimento mais rápido dos seus portefólios imobiliários. As taxas de juro baixas facilitaram e promoveram esta estratégia de investimento. Se o contexto se alterar significativamente, podemos vir a observar uma retração na capacidade de investimento destes pequenos aforradores, o que poderá diminuir a procura de imóveis (que, ainda por cima, estão cada vez mais caros de construir pelas razões que já vimos anteriormente).

Neste novo cenário, de taxas de juro potencialmente mais elevadas, o investidor imobiliário que recorre ao crédito tem de ter cuidados redobrados e ser muito rigoroso na gestão económico-financeira dos seus investimentos. Se assumirmos, como numa grande parte dos casos acontece, que o investidor está a criar um portefólio imobiliário para arrendamento habitacional, então as suas receitas futuras estarão de certa forma protegidas da inflação, por via da atualização anual das rendas (com base precisamente na taxa de inflação). Do lado das receitas, o investidor imobiliário no mercado de arrendamento está “safo”. 

Então e do lado das despesas? Vejamos…

Caso necessite de fazer obras ou reabilitar um ou mais dos seus imóveis, irá deparar-se com o mesmo problema do promotor, conforme vimos anteriormente: custos mais elevados, e agravados pelo IVA que não é recuperável. Mas há mais … assumindo, mais uma vez, que alavancamos o crescimento do nosso portefólio de imóveis para arrendamento recorrendo ao crédito, significa que uma subida das taxas de juro tem um efeito prático nos custos do meu investimento. Se eu pago juros mais altos, as minhas prestações mensais naturalmente aumentam, o que pressiona negativamente a rentabilidade e faz diminuir a minha capacidade financeira futura para reinvestir.

Olhemos agora para o prisma fiscal. Em grande parte das situações, especialmente aquelas em que existe recurso ao crédito bancário, o investidor financia-me pessoalmente.

 Pergunta: os juros pagos são dedutíveis fiscalmente? Infelizmente, a resposta é “não”.

E é “não” em qualquer uma das duas situações mais frequentes. Repare, se o investidor atua individualmente estando, portanto, enquadrado na categoria F do IRS, os juros não são um custo aceite fiscalmente. Se, por outro lado, o investidor utilizar uma empresa, mas mantendo os imóveis como sua propriedade (financiando-se pessoalmente junto do banco), os juros cobrados pela entidade bancária, na esfera pessoal, também não poderão ser considerados como um custo fiscalmente dedutível.

Estamos perante vários desafios neste âmbito, pelo que importa refletir sobre estas matérias e descortinar o efeito prático e concreto para cada investidor imobiliário.

Especialmente neste cenário de incerteza, um investidor informado, é um investidor preparado. Conhecimento é sinónimo de poupança!

Um abraço e bons investimentos.