Rentabilidade é muito mais que um número
Artur Mariano — Co-fundador Arrowplus, investidor imobiliário e analista
Artur Mariano, PhD é investidor imobiliário há mais de 10 anos, accionista maioritário da ArrowPlus, coach e analista imobiliário. É doutorado (PhD) pela Universidade Técnica e Darmstadt, na Alemanha. É analista imobiliário na ArrowPlus e conta com passagens e ligações a várias consultoras de renome, como a Empiricus Research Portugal. Escreve regularmente para a impressa e websites de expressão ligados a finanças, economia ou imobiliário.
“Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios.
Caro(a) investidor(a) imobiliário(a),
A algum tempo expliquei que os meus investimentos em multi-fracção atingem os 26% de rentabilidade bruta por ano (e 60-80% se falarmos em retorno sobre o capital) em “buy and hold” – comprar para arrendar. Muitas pessoas pensam que estas rentabilidades não são realistas no imobiliário, em Portugal. Neste artigo vou esgrimir e rebater esta ideia.
Primeiro, vamos colocar as coisas em perspetiva.
Um trader de ações profissional (deixe-me realçar “profissional”) pode atingir rentabilidades na casa dos 100%-200%, e isso assume-se como “natural”. Afinal de contas movimentam muito dinheiro, sabem analisar os padrões (análise técnica) das ações e tudo mais. Ora começamos já com uma pista que algo está mal. Se um trader profissional atinge rentabilidades de até 200% ao ano, qual é o problema de um investidor imobiliário investir a 26%?
Não vou aqui comparar o mercado de ações com o imobiliário porque acho que essa comparação tem mais a ver com fatores não analíticos que analíticos, e já o fiz noutros espaços. Por isso, vamos dar um exemplo em imobiliário. Quantos “flippers” têm consistentemente rentabilidades acima de 26% ao ano? Basta que construam ou remodelem um imóvel por 100.000,00€ (cem mil euros) e o vendam por 126.000,00€ (cento e vinte e seis mil euros).
Esta pessoa é normalmente um empreiteiro (ou com acesso barato a um) e é um investidor profissionalizado. Falemos então da tal “profissionalização”.
Se um “trader” é profissional, o que é um investidor imobiliário profissional?
Existe tal categoria? E se sim, a que ponto se pode tornar profissional?
Um “trader” é profissional quando faz disso a sua profissão. Para tal, há “traders” que iniciam com 100.000,00€ (cem mil euros), outros com 3 ou 4 vezes isso e outros lançam-se literalmente com trocos, que transformam em quantias altas. No imobiliário não é assim.
O mais parecido entre os dois é a jornada. Um investidor imobiliário não começa com rentabilidades de 26%. Pelo menos eu não comecei nem conheço tal coisa. Comecei com investimentos na casa dos 10%, em apartamentos. Hoje invisto a mais do dobro em prédios inteiros.
Mas quando comecei, não havia:
• Livros em português que falassem do investimento imobiliário em Portugal, como hoje existe o meu “Investir em Imobiliário – do 0 ao Milhão“;
• Na realidade não haviam livros nenhuns sobre o tema, e hoje temos livros de fiscalidade e legalidade;
• Não haviam workshops, cursos, etc, como nós hoje temos vários na Arrowplus.
Mas mais importantes que isso, quando eu comecei, não tinha:
• Equipas de empreitada cujos elementos fossem meus funcionários, como hoje tenho, e assim ganhar margens de 20%-50% nas empreitadas;
• Hipótese de negociar materiais em volume, o que pode eliminar margens idênticas;
• O conhecimento que tenho dos mercados imobiliários em Portugal, dado que hoje passo um/dois dias por semana a estudá-los, juntando a isso a experiência que tenho como analista, em consultoras como a Empiricus Portugal e a corretora XTB;
• O conhecimento empírico que tenho de milhares de imóveis que vejo por ano e centenas (se não milhares) de investidores que ajudo.
Diz-se que se investe a 10%, 26% ou 50% é enganador. É apenas um número. A rentabilidade que se obtém no investimento imobiliário é muito mais que um número.
E se é mais que um número o que está por trás desse número? Na realidade o número 50% é a ponta de um iceberg: o iceberg normalmente é composto por uma série de fatores, mas destaco a estrutura que o investidor tem e a dedicação do investidor ao imobiliário.
Estrutura
Aumentar a rentabilidade pode ser conseguido das seguintes formas:
1. Aumentando a renda do imóvel;
2. Diminuindo o preço de aquisição;
3. Diminuindo os preços das obras (caso existam);
4. Diminuindo os custos de manutenção;
5. Diminuindo os custos de aquisição de inquilinos.
O primeiro caminho é o que menos gosto. Aliás, até prefiro baixar rendas (ou pelo menos ter rendas abaixo do valor de mercado, para a qualidade oferecida) do que as subir.
Até aqui, não é preciso ter grande estrutura. Isto se estivermos a falar de “poucos” imóveis – no final do artigo vou explicar um ponto crucial sobre a escala…
Por outras palavras, qualquer investidor iniciante poderá obter este “deep value” e com isso obter altas rentabilidades. Esta questão também é pertinente, contudo. Por vezes eu falo de comprar 50% abaixo do valor de mercado, e algumas pessoas torcem logo o nariz. A essas pessoas eu pergunto sempre a mesma coisa: que método usam para procurar e negociar imóveis?
As pessoas respondem, por norma, “Método? Como assim método?”.
Fica claro ali para mim que assim os 50% de “deep value” são impossíveis para essa pessoa.
É como dizer que é impossível fazer a espargata sem se esticar todos os dias…
E as obras?
Essas sim, começam a exigir uma estrutura. Uma empresa, por norma, onde se absorvem colaboradores para trabalhar nas empreitadas.
Como um empreiteiro faz.
Porém o empreiteiro ganha dinheiro (uma margem) com isso.
Essas equipas podem ser usadas para fazer a manutenção dos imóveis. E até para encontrar inquilinos (se bem que aqui aconselharia um departamento diferente…).
E agora pense comigo… se tem funcionários, tem que lhes pagar. Por isso, não pode parar. Não pode dar-se ao luxo de num dado mês não ter obras para lhes entregar. Porque tem que lhes pagar.
E se tem assim tantas obras… tem necessidade de muito material. É aqui que entra a negociação em volume. Experimente ligar para uma empresa de revestimentos e perguntar o preço de um dado mosaico, por metro quadrado.
E depois pergunte o mesmo se comprar 50.000,00€ (cinquenta mil euros) desse material. E nem tem que ir tão longe. Comece com 5 mil…
A dedicação
A dedicação ao imobiliário é como a dedicação a outra coisa qualquer na vida.
A dedicação a uma relação.
A dedicação a um desporto.
A dedicação a uma paixão.
O Ronaldinho Gaúcho (jogador de futebol) conseguiria marcar golos atrás de uma baliza (se não está a ver o que isto significa imagine fazer uma coisa com uma bola de futebol que parece impossível). E muitos lhe diziam: é impossível!
O que essas pessoas se esquecem é que além do talento inato do Ronaldinho, ele joga futebol quase desde que nasceu. Dedicou-se a isso. Respira futebol.
De tal forma que se calhar não conseguiria ganhar imediatamente começar a ganhar a vida a fazer outra coisa.
O meu dia (e vida) gira à volta de imobiliário. Passo o dia a prestar consultoria a investidores imobiliários, a gerir e otimizar o meu portfólio imobiliário e a estudar os mercados e outros aspetos do imobiliário.
Os mercados são o ponto crucial.
O mesmo negócio de e.g., 100.000,00€ (cem mil euros) poderá render o dobro se simplesmente migrarmos para um mercado mais “corrigido”. Quem tem esse conhecimento parte na frente, era impossível ser de outra forma. E claro que isso tem impacto na rentabilidade, e muito!
A escala e o cinturão negro
Então mas se o “trader” profissional atinge rentabilidades de 200% e um investidor imobiliário pode investir a 50% por ano, porque razão é Warren Buffet o melhor investidor do mundo?
Existe um ponto de rebuçado para tudo, em especial para tudo o que vim a falar até hoje.
Para ter altas rentabilidades é preciso encontrar imóveis consistentemente abaixo do valor de mercado.
E fazer isso, no país todo, para um total de 1.000.000,00€ (um milhão de euros) é relativamente fácil.
Relativamente se for comparado com relação a fazê-lo com mil milhões de euros (mil vezes mais).
A certa altura a escala torna-se tão grande que é impossível manter as rentabilidades no mesmo ponto.
Não há mercado para as absorver.
Por exemplo, imagine que o Warren Buffet quer investir 20 mil milhões de euros do seu capital.
Existem poucas empresas nas quais ele pode investir.
Já se um “trader” quiser investir 20 mil euros existem mais empresas em que pode investir do que as que conseguiria recitar para o resto da vida.
Percebe a diferença?
Mais.
Warren Buffet poderia investir, admitamos, em 50 empresas no mundo.
O problema é que ele não seria o único a considerar investir nessas empresas. Na realidade alguém, em casa, com 1.000,00€ (mil euros) no bolso poderia considerar as mesmíssimas empresas.
Então como é ele o melhor investidor do mundo, se a escala não ajuda?
O “truque” é a composição.
Warren Buffet consegue retornos de 20% (note bem: abaixo dos meus 26% em multi-fração!). Porém Warren Buffet pode fazer isso com 100.000,00€ (cem mil euros) ou 1.000.000.000,00€ (mil milhões de euros). E mais que isso, usa o truque da composição, que numa escala alta é altamente poderosa.
Eu não conseguiria investir em multi-fração a 26% nos mil milhões de euros que alguém me desse para a mão. Nem eu nem ninguém: não haveria imobiliário suficiente em Portugal para tal, sequer.
Ser-se cinturão negro é simples: é ter grandes rentabilidades numa escala que não é muito baixa nem muito alta.
Para concluir, investir a 15% ou 30% diz pouco.
Por exemplo, eu invisto em imóveis multi-fração a 26% (yield bruta no investimento) e 60-80% em rentabilidade no capital quando me financio. O que esse número não diz é a dedicação que tenho ao imobiliário e o que não releva é a estrutura montada que tenho (que custa tempo e dinheiro).
Espero que tenha gostado do artigo,
Um abraço,
Artur Mariano
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