Artur Mariano — Co-fundador Arrowplus, investidor imobiliário e analista

Como começar a investir em imóveis?

A maior dúvida que investidores imobiliários nos apresentam é na realidade como começar a investir. Quero contar-vos a história de um cliente (e amigo) que começou a investir há mais ou menos 8 anos, e recorreu a mim para o ajudar. O Pedro queria começar a investir em imóveis, e tinha lido umas coisas na internet e uns livros (na altura, antes do meu livro, só havia livros estrangeiros…) e “tinha umas luzes”, segundo ele próprio, porém não sabia como dar o primeiro passo. Hoje o Pedro tem 14 imóveis.

A realidade é que existe pouquíssima informação na internet sobre como começar a investir em imóveis em Portugal. Foi por isso que criamos a ArrowPlus; achamos que existe muita gente que estaria interessada em aprender coisas sobre investimento imobiliário, porém não existem recursos de fácil acesso.

O começo é, por isso, bastante mais complicado. Entre empreiteiros, spreads e outros termos esquisitos, registos de contratos ou legalidade, existem muitas dúvidas.

Em primeiro lugar, apelo ao bom senso. Investir é algo que quer tempo e dinheiro, e deverá fazer parte de uma vida balanceada. Investir em imobiliário requererá por ventura mais tempo que investir em outros ativos, porque será necessário gerir o imóvel, o arrendamento, etc. Poderá sempre delegar esta tarefa a uma empresa, porém as margens ficarão, em muitos casos, muito estreitas.

Cenário típico: começar com 50.000€

Agora admitamos que tem 50.000€ para investir, como o Pedro tinha no dia em que me procurou.

Tem várias opções para investir esse capital em imobiliário; pode recorrer a fundos de investimento imobiliário em Portugal ou fora, ou pode comprar um imóvel físico. Porém, tem variadíssimas opções no que diz respeito ao tipo de imóvel a comprar: desde apartamentos, moradias, frações de moradias, escritórios, lojas ou armazéns tem de tudo um pouco!

A questão é saber quais são os tipos de imóveis mais rentáveis, mais acessíveis, com mais valorização e com mais perspetivas de futuro. Mas se quer começar a investir terá que se restringir a um tipo de imóvel, provavelmente, e a um tipo de imóvel barato. Isto limita as opções, mas tenho boas notícias para si: normalmente os melhores tipos de imóveis são também aqueles que são mais acessíveis e com os quais pode (e deve?) começar.

A questão do tipo de imóvel perfeito para o seu caso é que já tem mais que se lhe diga…

Eu não lhe consigo dizer qual o tipo de imóvel perfeito para o seu caso com um blog post, como calcula. Teria que cuidadosamente estudar o seu perfil e recolher todos os dados inerentes a essa análise. No entanto, posso-lhe dar uma ideia da forma como eu próprio chego a essa conclusão…

1. Tolerância ao risco / desejo de retornos

Em primeiro lugar, é necessário perceber que qualquer investimento é um hiato entre risco e potencial de retorno. Ou seja, quanto mais risco mais potencial de retorno, mas também maior potencial de perda.

Isto é, genericamente, a regra. Como em tudo há exceções.

Mas o leitor tem uma tolerância alta ou baixa ao risco? É isso que se deve perguntar antes de decidir investir, porque essa pergunta define quase tudo.

O tipo de imóvel (residencial tem, genericamente, menos risco associado), se pede dinheiro emprestado para comprar uma casa para arrendar, etc. Tudo é definido com base nesta pergunta.

O Pedro disse-me que teria pouca tolerância a risco, e que queria investimentos seguros, mesmo com rentabilidades mais baixas. E isso levou-me à segunda pergunta.

2. Tempo para o investimento

Um imóvel para investimento necessita de algum tempo da sua parte, ponto. Primeiro, pode ter que fazer você mesmo a gestão do mesmo, ou pelo menos estar em contacto com o gestor da sua propriedade.

Se optar por entregar o imóvel a uma empresa de gestão, as margens serão mais pequenas. Ao mesmo tempo, isso permite-lhe investir menos tempo e migrar para mercados mais rentáveis. 

Importante mesmo é definir o tempo que tem para o investimento e se considera gerir os seus imóveis ou entregá-los a uma empresa que o faça por si. A segunda opção retirará margem ao negócio, mas é necessária se quiser investir em mercados bons que sejam longe do seu local de residência.

Neste caso o Pedro foi claro: “não quero ter que gerir nada, não tenho tempo!”.

3. Perspetiva de futuro

A perspetiva de futuro para o investimento importa também para a escolha do investimento, do mercado, do tipo do imóvel, etc.

O Pedro também me disse que não estava à procura de um investimento que valorizasse tremendamente (até porque esses imóveis estão geralmente em mercados mais arriscados).

O leitor terá que fazer o mesmo raciocínio. Que tipo de investimento quer fazer? Quer um imóvel que lhe garanta um rendimento estável ou prefere um imóvel num mercado com maior potencial de valorização, para vender assim que ocorra essa valorização? Tudo isso influencia o negócio que procura, o tipo de investimento que vai fazer, etc. E além disso, a não ser que recorra a uma empresa como a ArrowPlus, tem que conhecer bem os mercados onde vai investir.

E já agora… é necessário ver valor!

Qual é a altura certa para investir, no caso de cada um?

Esta pergunta depende de vários fatores, mas deixe-me dar-lhe uma dica: quando muita gente compra, pode ser altura de nos sentarmos à espera que o mercado caia. E quando ninguém quer comprar, aí entramos nós e compramos a um preço fantástico.

Mas isto é relativo. Num mercado impulsionado, também se podem fazer fortunas… desde que se veja valor!

Quando apresentei imóveis ao Pedro, ele começou por torcer o nariz. Não eram bonitos nem apelativos. Pareciam-se como este: