Artur Mariano — Co-fundador Arrowplus, investidor imobiliário e analista

Eis um exemplo de estrutura:

1. O investidor, que tem a  visão e o planeamento do investimento do capital. Pode – numa estrutura grande- ter um gestor de aquisições, que é a pessoa que trata de uma aquisição assim que haja luz verde.

2. A equipa de empreitada (no caso do investidor que citei era externa).

3. Um financeiro/administrativo. Alguém no terreno, que faça visitas, acompanhe obras, arrende e venda casas. Um supervisor.

5. Alguém gráfico, para vídeos e fotos. As fotos são especialmente importantes para ter um registo fotográfico da obra. 

6. Alguém para lhe fazer chegar negócios. Pode optar por agentes imobiliários – sem custos para si- ou com uma pessoa/equipa de procura de imóveis, com custos mas com um potencial extraordinariamente maior. 

7. Um jurista, que coordena a parte jurídica e documentação do imóvel. Este passo pode parecer desnecessário mas da minha experiência pode gerar ROIs enormes. Naturalmente que o jurista pode ser avençado. A mesma coisa se aplica a um fiscalista.

8. Tecnologia para a organização processual de imóveis e a sua promoção ao público.

É natural que possa seguir um qualquer processo, que se ajuste a si.

Escolha a forma como quer executar o seu planeamento, o que naturalmente depende bastante do seu perfil e objetivo.

Porém, acredito que se ainda não o faz queira um exemplo.

Imagine o seguinte processo, similar ao meu:

1. Quando se pretende adquirir um imóvel, solicita-se à equipa de procura ou agentes. Note que aqui é importante ter o processo controlado e por isso em vez de receber oportunidades esparsas, você decide o timing de procura de imóveis. 

2. Analisa as oportunidades, junto com o jurista. Aquelas que não forem filtradas, passam para o financeiro. Rentabilidades para cá e para lá, escolhe os imóveis que se enquadram nos seus objetivos (por falar em rentabilidade temos um simulador gratuito no nosso site, já usou?). 

3. O(s) imóvel(eis) selecionados passam para o gestor de aquisições. Nesta fase, só imóveis que sejam bons negócios e que não tenham problemas jurídicos são considerados. 

4. É levantada a necessidade de material, complexidade, necessidades e tempo de obra pela equipa de empreitada e comunicada. Este ponto do processo exemplo, a meu ver, é completamente impossível começar uma obra sem que este passo esteja concluído.

5. O financeiro começa a negociar o material ao melhor preço, a pedido do empreiteiro ou pelo início da obra. 

6. O imóvel é fotografado antes, durante e após a obra. Idealmente são também feitos vídeos.

7. A obra termina. A tecnologia está lá para ajudar a arrendar ou vender o imóvel. O gesto de propriedades entra em ação nas visitas. 

A estrutura, sem processo, não vale de nada. Joga aliás contra nós em termos de custo, porque cada pessoa da sua estrutura é um salário. E de acordo com o meu erro de escalar muito rápido no passado, cria muito stress para forçar a rentabilização do capital.

Porém, processo sem estrutura é possível (e recomendável).

Apenas majora a sua rentabilidade, mas é pacífico que assim seja caso isso não o torne mais feliz. Escala à custa de stress é genericamente uma má decisão. Qualquer pessoa que invista em imobiliário tem que ter um processo claro para cada aquisição, financiamento, obra, etc.

Caso não o faça, alguma coisa está (muito) mal. Como lição final, se é sério sobre se profissionalizar em investimento imobiliário, construa uma estrutura e desenhe e aplique um processo. 

É algo que funcionou para mim.

Espero que funcione para si (e o ajude).

Um abraço,

Artur Mariano