Marco Libório — Senior consultant e CEO da empresa UWU

A resposta é: claro que pode!

Deixe-me que lhe diga que, em alguns casos, é mesmo preferível fazê-lo, pois poderá obter daí vantagens fiscais! Mas já lá vamos…

Podemos estar a falar de duas situações distintas neste âmbito:

– Uma hipótese, é quando combinamos diferentes modelos de investimento imobiliário. Por exemplo, é vulgar o investidor fazer revenda de imóveis e, simultaneamente, ter outros imóveis em arrendamento; ou, por exemplo, fazer reabilitação de imóveis, sendo que alguns desses imóveis são revendidos e outros se destinam a alojamento local.

 

– A outra hipótese corresponde às situações em que, simultaneamente, desenvolvemos atividades imobiliárias e outras fora desse âmbito. Na realidade, muitos dos investidores que conheço e que assessoramos, têm uma determinada atividade profissional e simultaneamente investem as suas poupanças no imobiliário. Ora, porque não utilizar o mesmo veículo fiscal para fazer ambos?

 

Não raras vezes, essa é a opção mais inteligente e que melhor serve os interesses do investidor. Pense comigo e considere o seguinte exemplo…

 

Caso Prático: combinar diferentes modelos de investimento Imobiliário!

João é engenheiro e presta serviços por conta própria; sendo o imobiliário uma área que sempre o interessou, decidiu há pouco tempo aplicar aí as suas poupanças; tendo em conta o seu perfil, o João escolheu o modelo de reabilitação para arrendamento habitacional como forma de rentabilizar os seus investimentos.

 

O João acabou de concretizar o seu primeiro investimento, ao adquirir um apartamento com cerca de 30 anos, por 100 mil euros; dada a idade, é necessário realizar algumas obras no apartamento, de forma a poder valorizá-lo o suficiente para o tornar apetecível no mercado de arrendamento. Já tem uma estimativa do valor de que necessita gastar nestas obras, e o respetivo montante ascende a 25 mil euros mais IVA.

 

Simultaneamente, o João informou-nos de que o rendimento expectável proveniente das rendas do apartamento irá representar cerca de 30% do seu rendimento total; isto é, dos 100% de rendimento do João, 70% resultam da sua atividade de engenheiro, e 30% resultarão das rendas recebidas.

 

Suponhamos agora que o João desenvolve estas duas atividades em separado, ou seja, por exemplo cria uma empresa para uma das atividades, mantendo a outra na esfera pessoal, no âmbito da categoria B do IRS. Neste cenário, olhemos para a questão do IVA.

 

A atividade de engenharia está sujeita a IVA, pelo que, por um lado, o João tem de acrescer o valor do IVA nos serviços que fatura aos seus clientes, e por outro é-lhe possível deduzir o IVA suportado na maioria das despesas que estejam relacionadas com essa atividade.

 

Já a atividade de arrendamento é isenta de IVA. E trata-se de uma isenção incompleta. Ou seja, ao valor da renda a cobrar ao inquilino não acresce o IVA, mas por seu lado o João não pode recuperar o IVA contido nas despesas que tenham a ver com esta atividade.

 

Significa isto que o IVA das obras de reabilitação do apartamento não é recuperável. Ou seja, o custo real dessas obras não é de 25 mil, mas sim de 30.750 euros; já percebeu porquê, certo?

 

É verdade, os 30.750 euros são o valor com IVA incluído! Não é uma boa notícia para o João, que tinha ficado com os 25 mil “na cabeça”, mas não há nada a fazer! Ou será que há?

 

Analisámos até aqui o cenário em que o João desenvolve as duas atividades em separado… imaginemos agora que ele decide juntar as duas atividades no mesmo veículo fiscal.

Esta decisão traz alguma vantagem em termos de IVA? Pode trazer, vejamos…

 

Pois bem, sabemos que, segundo a estimativa do João, as rendas irão representar 30% do seu rendimento total, o que nos deixa naturalmente com 70% para a atividade de engenheiro. Recordando que estamos num cenário em que ambas as atividades são desenvolvidas dentro do mesmo veículo, teremos um enquadramento de IVA chamado de “misto”; isto é, temos uma atividade isenta e uma atividade normal, na perspetiva do IVA, a operar em simultâneo no mesmo número de contribuinte.

 

Assim, e considerando as percentagens acima referidas para cada atividade, torna-se na prática possível recuperar 70% do IVA das despesas relacionadas com o arrendamento, incluindo as obras realizadas; baralhado? Espero que não. Vejamos…

 

– No primeiro cenário, conforme vimos, o IVA das obras não é de todo recuperável.

 

– Neste segundo cenário, com o enquadramento certo e a opção acertada em termos de IVA, o João passa a poder recuperar o IVA de todas as suas despesas, incluindo as relativas à atividade de arrendamento do apartamento, na proporção dos seus rendimentos sujeitos ao regime normal do IVA, como é o caso da atividade de engenheiro.

 

No caso do João falamos de 70%, por isso o IVA que suporta nas suas despesas, desde que relacionadas com as atividades desenvolvidas, é recuperado nessa mesma percentagem.

 

Voltando às obras do apartamento, temos então um valor de 25 mil euros + IVA. No primeiro cenário, como o IVA não é de todo recuperável, o custo efetivo para o João é de 30.750 euros, conforme já tínhamos visto; no segundo cenário, a coisa muda de figura… e para melhor, na perspetiva do João! Partindo do valor total de IVA que temos, que corresponde neste caso a 5.750 euros, podemos então recuperar 70% desse valor, ou seja, 4.025 euros.

 

Na prática, com o enquadramento fiscal certo, conseguimos poupar ao João o valor de 4.025 euros, reduzindo nesse mesmo montante o custo efetivo da obra. O João ficou mais feliz, e nós também, porque o conseguimos ajudar!

 

Se tem uma situação idêntica ao João, já sabe…escolha bem o seu enquadramento fiscal, de modo a poupar nos impostos! Existem especificidades a considerar em cada situação, e cada caso deve ser analisado nessa lógica de modo a podermos escolher a melhor opção.

 

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Um abraço e bons investimentos! Marco Libório